Kapitalgewinnsteuer

Die Kapitalgewinnsteuer besteuert den erzielten Gewinn beim Verkauf einer Immobilie. Der Gewinn definiert sich als die Differenz des registrierten Kaufpreises (plus Ausgaben die mit dem Kauf in Zusammenhang stehen) und dem registrierten Verkaufspreis.  

Der Prozentsatz der Kapitalgewinnsteuer ist für Residenten und Nicht Residenten unterschiedlich hoch:

Residenten

Seit 2015 beträgt die Kapitalgewinnsteuer für Residenten 19% bis 6000 €, 21% von 6.000 € bis 50.000 € und 23% ab 50.000 €. 

Haben Sie Ihre Immobilie vor 1995 gekauft, gelten spezielle Regeln, die die Steuer weiter reduzieren.

Für Residenten gibt es zwei Möglichkeiten von der Kapitalgewinnsteuer befreit zu sein:

• Residenten über 65 Jahre, die ihren Hauptwohnsitz verkaufen in dem sie selbst mind. die letzten 3 Jahre gewohnt haben, brauchen keine Kapitalgewinnsteuer bezahlen.
• Residenten die den gesamten Verkaufspreis in den Kauf einer neuen Immobilie investieren, können ebenfalls von der Kapitalgewinnsteuer befreit werden, vorausgesetzt sie haben mindestens 3 Jahre in der Immobilie gelebt. Sollte nur ein Teil des Geldes in eine neue Immobilie investiert werden, wird dieses bei der Berechnung der Steuer prozentual berücksichtigt.

Nicht-Residenten

Nicht-Residenten bezahlen generell 19% auf die Höhe des Gewinns. Ist der Verkäufer kein spanischer Resident muss der Käufer 3% des gesamten Verkaufspreises einbehalten und an das Finanzamt weiterleiten. Dies wird als Anzahlung auf die Kapitalgewinnsteuer angerechnet. Der Verkäufer ist verpflichtet eine Steuererklärung zu machen und den Rest der Kapitalgewinnsteuer zu bezahlen. Sollte die Kapitalgewinnsteuer geringer als die 3% des Kaufpreises sein, kann die Differenz zurückgefordert werden. Es ist ratsam sich von einem Anwalt oder Steuerberater beraten zu lassen.

PlusValia

Diese Steuer basiert auf der offiziellen Wertsteigerung des Grundstücks (valor suelo) vom Kauf bis zum Verkauf. Die Berechnung der PlusValia variiert von Gemeinde zu Gemeinde. Der genaue Wert kann bei der jeweiligen Gemeinde (Ayuntamiento) erfragt werden, da hier über die Wertsteigerung jeder einzelnen Immobilie Buch geführt wird. Um sich die PlusValia berechnen zu lassen, müssen Sie die "Referencia Catastral" sowie das Kaufdatum ihrer Immobilie angeben. Die "Referencia Catastral" Ihrer Immobilie findet sich auf dem IBI Bescheid, bzw. auf dem Kontoauszug der letzten automatischen Abbuchung der IBI.

Da es sich bei dieser Information hier nur um eine Zusammenfassung handelt, empfehlen wir dringend, sich professionellen Beistand zu nehmen - wir übernehmen keine Gewährleistung für diese Informationen.

Die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie betragen in etwa 10-12% des Kaufwertes. Sie setzen sich zusammen aus folgenden Steuern und Ausgaben:

Mehrwertsteuer

Beim Kauf einer Neubauimmobilie direkt vom Bauherren fällt in Spanien die Mehrwertsteuer an. Die Mehrwertsteuer (IVA) auf eine Immobilie liegt ab dem 1.1.2013 bei 10% des Kaufpreises.

Grunderwerbssteuer oder Impuesto sobre Transmissiones Patrimoniales (ITP)

Kauft man eine Immobilie von einer Privatperson fällt keine Mehrwertsteuer, sondern eine Grunderwerbssteuer an. Diese Steuer beträgt momentan 7%, welche in der Regel auf den Kaufpreis berechnet werden. In seltenen Fällen kann aber das Finanzamt den Kaufpreis als zu niedrig ansehen und dann werden die 7% auf den von Ihnen bestimmten Wert berechnet. 

Stempelsteuer oder Impuestos de Acto Juridicos Documentados

Die Stempelsteuer fällt an, wenn man eine Neubauimmobilie erwirbt oder wenn eine Hypothek zur Finanzierung der Immobilie benötigt wird. Die Stempelsteuer beträgt 1.2%.

Notargebühren

Der Kaufvertrag muss in Spanien von einem Notar beglaubigt sein. Die Notargebühren sind festgeschrieben und hängen von der Grösse der Immobilie ab. 

Grundbucheintragsgebühren

Nach dem Notarvertrag muss die Immobilie im Grundbuchamt neu registriert werden. Hierbei fallen Gebühren von ca. 0,5% des Kaufpreises an.

Anwaltskosten

Wir empfehlen unseren Kunden immer sich von einem unabhängigen Anwalt beraten zu lassen. Dieser wird ihre Interessen vertreten und alle Dokumente überprüfen, so dass Sie sicher gehen können, dass keine versteckten Überraschungen nach dem Immobiilenkauf auf Sie zu kommen. In der Regel betragen die Anwaltskosten 1% + MwSt des Kaufpreises.

Maklergebühren

Maklergebühren werden in Spanien vom Verkäufer getragen.

Haben Sie ihr Traumimmobilie gefunden und sind sich mit dem Verkäufer über den Preis einig geworden, folgen diese Schritte

Privater Vorvertrag / Reservierungsvertrag

In diesem privaten Vorvertrag werden alle Einzelheiten festgelegt und der Käufer bezahlt eine Anzahlung von ca. 10% des Kaufpreises. Im Gegenzug nimmt der Verkäufer die Immobilie vom Markt.

Beantragung der Steuernummer

Jeder Käufer einer Immobilie benötigt eine spanische Steuernummer - die NIE. Diese Nummer wird benötigt um die anfallenden Steuern beim spanischen Finanzamt zu bezahlen. Die NIE wird bei der örtlichen Polizeistelle mit Ausländerabteilung beantragt. Wir helfen unseren Kunden gerne diese Steuernummer zu beantragen. 

Eröffnung eines Bankkontos

Der Kaufpreis einer Immobilie muss zunächst auf ein spanisches Bankkonto überwiesen werden. Daher sollte man frühzeitig ein Bankkonto in Spanien eröffnen. 

Öffentlicher Vertrag

Der öffentliche Vertrag (Escritura Publica de Compraventa) wird in Gegenwart eines Notars unterschrieben und ist somit rechtlich gültig. Beim Notarvertrag wird der Restbetrag per Bankcheck bezahlt und im Gegenzug erhält man die Schlüssel und wird als Eigentümer in die "Escritura", dem offiziellen Kaufvertrag eingetragen. 

Bezahlung aller anfallenden Steuern

Im Anschluss an den notariellen Kaufvertrag ist der neue Eigentümer verpflichtet alle notwendigen Steuern zu bezahlen. Für mehr Informationen zu den anfallenden Steuern lesen Sie hier weiter.

Eintrag ins Grundbuch

Mit der neuen Escritura kann sich der Käufer nun im Grundbuch als Eigentümer der Immobilie eintragen lassen.

Mit dem Erwerb einer Immobilie kommen auf den Käufer folgende jährliche Nebenkosten zu:

Grundsteuer

Die Grundsteuer (IBI- Impuesto de bienes inmuebles) wird einmal jährlich an die Gemeinde gezaht. Sie wird auf den Katasterwert der Immobilie im Grundbuch erhoben und hängt zudem von der Grösse der Gemeinde ab. In der Regel wird die IBI im Juni rausgeschickt und ist im September fällig.

Comunidad/ Urbanisación

Gehört die Immobilie einer Anwohnergemeinschaft an, werden die entstehenden Kosten auf die Mitglieder verteilt. Die Höhe ist abhängig von der Grösse der Gemeinschaft und der zu pflegenden Gemeinschaftsangebote. 

Abfallentsorgung (Basura)

Jeder Eigentümer muss seinen Anteil der Müllentsorgung bezahlen. Im Normalfall wird diese Steuer gemeinsam mit der Grundsteuer (IBI) eingezogen.

Strom / Wasser / Gas / Telefon

Diese Kosten hängen vom individuellen Verbrauch des Eigentümers ab. 

Einkommenssteuer

Jeder Eigentümer einer Immobilie in Spanien muss eine jährliche Einkommenserklärung abgeben. Dies gilt auch für nicht Residenten in Spanien. Das sogenannte Formblatt 210 errechnet auch für Immobilien die rein privat genutzt und nicht vermietet sind, einen fiktiven Mietwert der versteuert werden muss.